Durman Esquivel SA de CV

Conceptualización y factibilidad del proyecto

En esta fase hay que reconocer un requisito concreto: ¿por qué se quiere construir en esa zona? Para establecer una oportunidad de negocio, también es necesario determinar qué oferta y demanda existen en la zona:

• ¿Es adecuada la oferta actual (edificios, viviendas, etc.)?
• ¿Existe una demanda adecuada para lo que se va a desarrollar en términos de personas, centros comerciales y oficinas?
• ¿Cuál ha sido la tendencia de crecimiento de la población en la zona históricamente?

A continuación, se debe buscar una propiedad o un terreno que contenga algunos atributos específicos y esté situado en una ubicación concreta. Un análisis de mercado puede ayudar en esta búsqueda al revelar el producto de gran demanda en torno a la propiedad, la tasa de absorción (el ritmo al que se vende cada unidad por mes) y el crecimiento demográfico de la región.

El marco jurídico y financiero del proyecto, los estudios de viabilidad, el análisis de riesgos, la valoración de la rentabilidad de la promoción inmobiliaria y los estudios medioambientales forman parte del proceso de conceptualización.

Marco legal

En este punto se solicitan las licencias necesarias de acuerdo con la normativa vigente. Se debe examinar lo siguiente en cuanto al marco legal:

• Legislación a nivel federal, estatal y local.
• Plan de desarrollo urbano a nivel nacional y estatal.
• La legislación de asentamientos humanos.
• Ley General de Vivienda.
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
• Reglamentos para la construcción.

Los documentos y el estado actual del terreno y del uso del suelo, el régimen jurídico de la propiedad, el registro público de la propiedad, el valor de los inmuebles, la planificación urbana, las cargas fiscales y el marco legal aplicable a las transacciones inmobiliarias son otros factores a considerar.

Las leyes fiscales a verificar incluyen las relativas a fideicomisos (ventajas y desventajas a desarrollar bajo dicha figura), ISR, ISAI, IETU, ingresos, deducciones, certificados de participación inmobiliaria, aportaciones de capital, la ley contra el lavado de dinero, entre otras.

Elaborar un plan de negocios

Una vez realizados los trámites anteriores, se puede elaborar un plan de negocios; no obstante, es fundamental evaluar y documentar la información adquirida para determinar la viabilidad del desarrollo inmobiliario, tales como:

• Fortalezas, Debilidades, Amenazas y Oportunidades (FODA).
• Marketing.
• Oportunidades, riesgos y circunstancias.
• Los recursos que se utilizarán (financieros, legales, técnicos, humanos, tecnológicos, entre otros).
• El alcance del proyecto, los gastos, el beneficio estimado, la rentabilidad de la inversión y la tasa interna de retorno.

En este apartado también se pueden detallar las fuentes de financiación de la promoción inmobiliaria: ¿el dinero procederá de los recursos propios del promotor, de las aportaciones de capital de los inversores, del crowdfunding, de préstamos puente, de préstamos directos?

Adquisición de la propiedad

La adquisición de una propiedad es un paso trascendental que puede realizarse después del estudio de viabilidad, en algunos casos.

Si el promotor necesita más tiempo para realizar estudios del terreno (mecánica del suelo o levantamiento topográfico) antes de cerrar el trato, puede utilizar un contrato de opción de compra-venta para asegurarse el terreno sin tener que pagar el precio total de compra.

Del diseño a la realidad

En esta etapa se incluye el diseño arquitectónico (desde el anteproyecto hasta el proyecto final), los consultores, la ingeniería, los contratistas, los servicios administrativos, jurídicos y contables, los presupuestos, los programas, los manuales, las políticas y los procedimientos, así como la planificación de la construcción, los procesos de construcción y la financiación.

Además, se completa y coordina la investigación, los permisos y los documentos necesarios por parte de los organismos gubernamentales para aprobar el desarrollo inmobiliario.

Puesta en marcha

Esta etapa suele ser una de las más significativas, debido a que en ella se materializa la obra de acuerdo con el diseño, las normas y los planos que se fijaron previamente.

La preparación y aceptación de un contrato en el que se definen los plazos, los gastos y la conexión entre el promotor y el constructor u otros contratistas son algunas de las cuestiones de esta etapa.

Además, se establecen los métodos de construcción más eficaces, así como la adquisición de suministros y la compra o alquiler de maquinaria de construcción.

Mercadotecnia inmobiliaria

Dado que hay que analizar y crear tácticas de marketing, distribución, publicidad, relaciones públicas y promoción, este paso suele correr a cargo de una agencia o empresa con experiencia en el sector.

Debe hacerse en función de las demandas o aspiraciones del mercado inmobiliario, así como de los objetivos, las previsiones y el presupuesto.

Comercialización y administración

La publicidad, la venta y el arrendamiento de la promoción inmobiliaria se incluyen en esta fase del proyecto.

De igual manera, abarca la conclusión de los contratos de compra-venta, así como la personalización de cada unidad residencial producida. Comprende la conclusión de los contratos de arrendamiento de oficinas o locales comerciales de nueva construcción, así como la administración de los alquileres y espacios comunes en el sector comercial.